שוק הנדל"ן ביפו ידע עליות ומורדות במהלך עשרים השנים האחרונות.
להבדיל מתל אביב, השכנה הסולידית, התנודות ביפו היו חדות בהרבה – כשהמחירים עלו הם | נכסים טובים, המוצעים במחיר סביר וקצת יותר, נחטפים מיד.
הכוונה ב"נחטפים" היא שיש כמעט תמיד זוכה זריז אחד ושורה לא קצרה של מאוכזבים אחריו, כאלו שחשבו יותר מדי זמן, רצו לעשות רשימת בדיקות בעירייה ובעמידר, או שעורך הדין שלהם יעץ להם לא לקנות נכס שהזכויות שלו רשומות אחרת ממה שהוא רגיל. הפחיד אותו והוא לא רצה להגדיל ראש. |
נסקו בחדות, וכך גם כשיפו חוותה אירועי אלימות ומהומות – שוק הנדל"ן התרסק בקול נפץ והותיר אחריו יזמים ומשקיעים שבורים. עם זאת, המצב כיום, ניתן אף לומר – בחודש האחרון, הוא יוצא דופן בהשוואה לכל תקופה מקבילה ביפו, בעבר.
ההתלהבות והנכונות של הקונים עקפו את אלו של הרוכשים התל אביבים, אשר לאחרונה נוטים לחשוב קצת יותר זמן ולקנות הרבה פחות מהר.
בעוד שבתל אביב מורגשת האטה משמעותית, הרי שביפו המצב הפוך בדיוק.
המחיר המבוקש כנקודת פתיחה
נכסים טובים, המוצעים במחיר סביר וקצת יותר, נחטפים מיד.
הכוונה ב"נחטפים" היא שיש כמעט תמיד זוכה זריז אחד ושורה לא קצרה של מאוכזבים אחריו, כאלו שחשבו יותר מדי זמן, רצו לעשות רשימת בדיקות בעירייה ובעמידר, או שעורך הדין שלהם יעץ להם לא לקנות נכס שהזכויות שלו רשומות אחרת ממה שהוא רגיל. הפחיד אותו והוא לא רצה להגדיל ראש.
המחיר המבוקש של הנכסים הפך לאחרונה, בנכסים בהם תומחר נכון מראש - וזאת יש לסייג ולהדגיש - לבלתי ניתן למיקוח. לא פעם ולא פעמיים נמכר הנכס מעל המחיר המבוקש, במסגרת התמחרות ספונטנית בין רוכשים להוטים.
עיקר העניין הוא בנכסים במחירים שבין עד מליון ₪ לשני מליון ₪, במיוחד אם הם מספקים ערך מוסף – סגנון ייחודי ליפו, נוף, או זכויות בניה.
אם בעבר היו הקונים לוקחים את הזמן שלהם, בודקים בנחת, מתלבטים ומתייעצים, הרי שכיום הם אלו הדורשים "לסגור" את העסקה במהירות, לפני שתיחטף על ידי המתחרים.
נכסים שהוצעו למכירה במשך תקופה של יותר משנה וזכו להיענות דלילה ולהצעות נמוכות, הופכים לעסקאות בזק, במחיר המבוקש ומעלה.
המוכרים, גבירותיי ורבותי, חווים את התקופה היפה מאז ומתמיד – ביפו.
דוגמאות מהשטח
ונעבור לדוגמאות מהזמן האחרון:
 דירה למכירה ביפו
בסבב הראשון הוגשה הצעה ע"ס 1.25 מליון ₪ שהתקבלה, והקונה הלך לחפש לו משכנתא בבנק לפני שהוא חותם על חוזה.
אלא שהבנקים לא מיהרו לאשר לו את ההלוואה, ולאחר כמעט חודש, לאור העובדה שהקונה המאד מעוניין לא העז לחתום לפני שיקבל את אישור הבנק למימון העיסקה, הוצעה הדירה לאלו שהביעו עניין אך לא הספיקו להתקדם.
שני קונים נרגשים הסכימו מיד לשלם את המחיר המבוקש, ותוך ההתמודדות ביניהם הגיעו עד להצעה של 1.45 מליון ₪ בתשלום מיידי – רק תביא את הדירה בבקשה.
- דירת שלושה חדרים בשטח של כ- 70 מ"ר, בצפון שדרות ירושלים, קומה שניה לחזית, בלי חניה ומעלית, אך לאחר ששופצה להפליא ע"י מעצבת עם ראש יוצא דופן, הוצעה למכירה במחיר של מליון ₪ ונמכרה בתוך שבוע במחיר המבוקש.
מחיר כזה בשדרות ירושלים, לדירת שיכון בבניין לא ממש מבריק, היה נחשב עד לפני חודשים ספורים – לדמיוני ממש.
עם זאת, השיפוץ רב ההשראה שבוצע בנכס, אחראי במידה רבה לביקוש הרב.
 דירה למכירה ביפו
הדירות היו מושכרות, כך שהיה מעט קשה להציג אותן בפני הקונים, ואלו מצידם לא ממש הביעו נכונות להגיע למחירים המבוקשים, שנעו בין 1.6 מליון לשני מליון ₪ לדירות דו מפלסיות יפות.
בפורום אתר "נדל"ן הים התיכון" אף התחילו הגולשים לשאול, מדוע זה אין הדירות המוצעות כל כך הרבה זמן – נמכרות?
הגדיל אחד מהם ואף כינה את המבנה המשוחזר והמשומר להפליא "הבנים המקולל".
רבותיי – לא מקולל ולא נעליים.
ראשונה נמכרה הדירה הטובה ביותר בבניין, במחיר של 1.95 מליון, ולאחר מכן, בתוך שבוע אחד בלבד, נחתמו חוזים על שלושת האחרות, במחיר המבוקש ולמעלה ממנו, תוך התכתשות של ממש בין המתעניינים.
עיסקה אחת אף נחתמה בתוך 24 שעות, כאשר הקונה אינו מניח לעורכי הדין של הצדדים לעצור לרגע, מוותר על בדיקות רוטיניות ברשויות ומצליח לחטוף את הדירה מלקוח שהגיע מעט לפני חתימת ההסכם בניסיון לחתום על זיכרון דברים במחיר גבוה במאה אלף ₪.
 דירה למכירה ביפו
הקונים חששו מעלויות שיפוץ גבוהות בבניין לשימור, מחלקים בדירה שנבנו ללא היתר, ואפילו מהעובדה שהרכישה היא מדיירת מוגנת, למרות שתהליך רכישה זה מבוצע ביפו חדשות לבקרים, ללא בעיות מיוחדות.
כאשר התקבלה הצעה של 2.45 מליון ₪ התבצעה עיסקה, ומיד לאחר מכן התקבלו שתי הצעות גבוהות יותר מלקוחות מהססים, אך מאוחר מדי.
כל אלו הן דוגמאות בודדות, המאפיינות את סערת הרכישות שפקדה את יפו בשבועות האחרונים.
נראה כי הקונים מאסו במחירים המוגזמים אצל האחות הגדולה, ובוחנים בראש פתוח אלטרנטיבות שפויות יותר.
כאשר הם מגלים כי ביפו ניתן לרכוש נכסים מעניינים עד מרגשים, במחירים נמוכים בהרבה, הם מתפנים לבדוק את האזור ומוצאים כי יפו הולכת ומשנה את פניה מיום ליום.
ההשקעה האינטנסיבית של עיריית תל אביב, במשך למעלה מעשר שנים, פרויקטים ההולכים ולובשים צורה – נמל יפו, פארק מדרון יפו, המכללה האקדמית, שיקום שוק הפשפשים, בשילוב עם אירועי תרבות רבים, חלקם בסדר גודל משמעותי ביותר – לילות יפו, פסטיבל שלושת החגים, חגיגות נמל יפו ואחרים. |
בעוד תל אביב, כפי שציינו בפתיחת הכתבה, עוברת תקופה של הצטננות בביקושים, אך ללא ירידות מחירים של ממש, יפו הולכת ותופסת תאוצה במהירות, הביקושים גואים המחירים בה עולים במהירות.
נראה כי הקונים מאסו במחירים המוגזמים אצל האחות הגדולה, ובוחנים בראש פתוח אלטרנטיבות שפויות יותר.
כאשר הם מגלים כי ביפו ניתן לרכוש נכסים מעניינים עד מרגשים, במחירים נמוכים בהרבה, הם מתפנים לבדוק את האזור ומוצאים כי יפו הולכת ומשנה את פניה מיום ליום.
ההשקעה האינטנסיבית של עיריית תל אביב, במשך למעלה מעשר שנים, פרויקטים ההולכים ולובשים צורה – נמל יפו, פארק מדרון יפו, המכללה האקדמית, שיקום שוק הפשפשים, בשילוב עם אירועי תרבות רבים, חלקם בסדר גודל משמעותי ביותר – לילות יפו, פסטיבל שלושת החגים, חגיגות נמל יפו ואחרים.
כך מתגלה יופיה של יפו מבעד לדעות הקדומות ולסטיגמה שאפפה אותה שנים רבות.
הכל, אם כן, מתנקז לאווירה מבטיחה עתיד טוב יותר, עובדה המקלה על האנשים לרכוש נכסים ביפו, הן למגורים והן להשקעה. כתבות נלהבות בעיתונות תומכות בגישה זו ומלבות אותה.
אז מה יקרה בהמשך?
נראה כי גם אם עליות המחירים בארץ תיעצרנה, ואף אם יתחילו ירידות מחירים, הרי שעליות המחירים ביפו מתבססות על עובדות בשטח ומהוות נישת השקעה אטרקטיבית בפני עצמה.
חלק מהעליות הן תיקון למיקום מצוין שסבל מהערכת חסר במשך תקופה ארוכה – אין עוד מקום כל כך מיוחד בגוש דן, עם חוף ים משגע, מגוון אטרקציות ואופי ייחודי, והכל בצמידות מלאה לתל אביב המבוקשת.
מעבר לכך, הפיתוח האינטנסיבי של יפו רק מתחיל להיראות לעין, ובזכות עיריית תל אביב והמישלמה ליפו, הולכת יפו ומתנערת מסטיגמות ישנות וזוכה למקום של כבוד בעיני מבקריה ושכניה.
לפיכך, צודקים כל אלו הרואים בה את "הדבר הבא".
יפו נמצאת לפני פריחה של ממש, ומה שקורה כרגע הוא רק יריית הפתיחה לזינוק מטאורי של העיר.
נקווה רק שהנהירה של העדר לא תותיר אדמה רמוסה בגסות וכי יפו תישמר בסגנונה הייחודי, ההטרוגני, על שפע התרבויות, הדתות והטיפוסים אשר הפכו אותה לפנינת חמד בקנה מידה עולמי.
|
מאת: אריה שפר
