דייר מוגן מוכר ויוצא ברווח
עד היום היתה קיימת פרוצדורה מקובלת, ידועה ושכיחה, בה הדייר הציע את זכויות הבעלות הנכס במחיר מסוים ובמקביל, פתח בחברה המשכנת (עמידר) תיק לרכישת זכויות הבעלות בנכס בו הוא מתגורר – בעלות של כ- 3,500 ₪.

חברת עמידר היתה שולחת שמאי מטעמה שיגדיר את הזכויות בנכס ואת שוויין ומגישה לדייר בתוך כחודשיים הצעה רכישה מסודרת, ובה פרטי הנכס המוצע לרכישה, ההצמדות, זכויות בניה וכו' ועלות הרכישה הכוללת, תוך מתן הנחות משמעותיות לדיירים מוגנים.

לקוח שהיה מעוניין ברכישת הנכס מהדיירים היה חותם על הסכם בו הוא מממן את רכישת זכויות הבעלות ע"י הדייר, אשר רוכש למעשה עבורו בנאמנות, את זכויות הבעלות המלאות.
עבור רבים מהמוכרים זו האפשרות היחידה לממש את זכויותיהם כדיירים מוגנים בנכס בו התגוררו, היות ואין בידם לממן את רכישת זכויות הבעלות באופן עצמאי, בסכומים של מאות אלפי עד מיליוני שקלים.

גם חברת עמידר לא הביעה התנגדות לפרוצדורה שכזו, ובמשך שנים אלפי נכסים החליפו ידיים בנוהל זה.
הקונה היה רוכש נכס במחיר השוק והדיירים המוגנים היו נהנים מההפרש בין המחיר בו "רכשו" את הנכס למחיר בו נמכר בפועל, תוך שהם פטורים מתשלום מס שבח ויכולים לממן רכישה של נכס קטן יותר בבעלותם, ולעיתים אף יותר מנכס אחד.

חיוב משמעותי במיסוי בעסקה סיבובית
באו השינויים האחרונים בחוק מס שבח וטרפו את הקלפים.
החוק החדש, שמטרתו למנוע פעילות ספקולטיביות במקרקעין בפטור ממיסוי, דורש החזקה של נכס במשך 18 חודש, טרם מכירתו. אדם שירכוש נכס וימכור אותו הלאה בטווח זמן הקצר משנה וחצי, יהיה חייב אם כן בתשלום מס שבח בשווי 25% מהרווח המגולם בעסקאות אלו.

לפיכך, הדיירים המוגנים של חברת עמידר הופכים בעסקה סיבובית, כפי שנעשתה עד היום, לספקולנטים החייבים במס על מלוא הרווח, בעסקה בה הם למעשה רוכשים את ביתם ומוכרים אותו הלאה.
הרווח בעסקה יהיה מלוא הסכום הנותר בידיהם – והוא חייב ב25% מס.
היות ורוב העסקאות שעושים הדיירים הינם "עסקאות נטו", בהן הם מבקשים סכום מסוים שייוותר בידיהם, הרי שהעלות בכוללת של העסקה מזנקת בסדר גודל של 10-20% סה"כ.

תוספת קריטית לעלות הרכישה
לדוגמא: נכס עם זכויות בנייה לשלוש עד ארבע יחידות דיור בעג'מי, מוצע למכירה ע"י הדיירים בעסקת נטו, בה הם מבקשים לעצמם 2.3 מיליון ₪.
עלויות רכישת הזכויות מחברת עמידר, לאחר כל ההנחות, תעמודנה על כ- 1.7 מיליון ₪ נוספים.
סה"כ עלות העסקה לקונה הסופי – 4 מיליון ₪, לפי החישובים שחלו לפני השינויים במס שבח.
כעת, יש להוסיף את עלות מס השבח על הרווח, הלא הוא הסכום שיישאר בידי הדיירים, כלומר – 25% מתוך 2.3 מיליון ₪.

לפיכך, בעסקת נטו הקונה ייאלץ להוסיף עוד סכום של 575,000 ₪ לפחות (בעסקת נטו יש גם מס על תשלומים שבוצעו ע"י הקונה במקום המוכר), כלומר, תוספת של לפחות 14% למחיר הקניה.

מי ישלם את המס?
נשאלת השאלה – מי יישא בפועל בעלות נוספת זו?
נראה כי בשורה התחתונה, כך או אחרת, יהיו אלו הדיירים.
אם ישירות, במידה וייאלצו לשלם בעצמם את המס, או בעקיפין, שכן גילום עלות המס בשווי הכולל של העסקה, יפחית את שווי הנכס בו הם מתגוררים ויותיר בידיהם הרבה פחות.

מספר עסקאות בוצעו לאחר תאריך 1.1.14, ואנו מצפים לראות מה תהיה גישת רשויות המס לעסקאות אלו.

רוב הסיכויים שיידרש תשלום מס שבח, ואז ייוותר לראות מי ישלם אותו – הקונה או המוכר.
סביר להניח שלשון חוזה הרכישה היא שתקבע. דבר זה יוביל לתביעות הדדיות בין הקונים לרוכשים, ואף לתביעות רשלנות מקצועית כנגד עורכי הדין.
ייתכן ויוצע שינוי בחוק, אשר ייחד את עסקאות דיירי דמי המפתח בנושא מס שבח.
בינתיים, במצב החוקי הנוכחי דהיום, נראה כי דיירים מוגנים לא יוכלו לממש את זכויותיהם בנכס ללא תשלום מלוא המס, במסגרת עסקה סיבובית ואנו צופים עצירה בסוג זה של עסקאות, עד שתתבהר התמונה.

אריה שפר הינו בעלים של רשת נדל"ן הים התיכון ביפו.